BPK DAN HAK PENGELOLAAN OTORITA BATAM

Sunset at Sedanau

Hak Pengelolaan merupakan satu jenis hak atas tanah yang di kenal di Indonesia selain hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai dan hak sewa. Dengan Hak Pengelolaan, pemegang hak memiliki kewenangan untuk: 1). Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, 2). Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, 3). Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga, sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria, dan 4). Menerima uang pemasukan / ganti rugi dan uang wajib tahunan.
Kewenangan demikian dimiliki Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (selanjutnya disebut Otorita Batam) sejak dibentuk sebagai institusi yang berkuasa dan bertanggungjawab atas pertumbuhan dan pengembangan Pulau Batam sebagai daerah industri (Kep. Mendagri 43/1977). Dan kepada Otorita Batam diberikan Hak Pengelolaan atas seluruh areal tanah yang terletak di Pulau Batam, termasuk areal tanah di gugusan Pulau-Pulau Batam termasuk Janda Berhias, Tanjung Sau, dan Nginang dan Pulau Kasom (Keppres 41/1973 jo Kep. Mendagri 43/1977).


Sebagai pemegang Hak Pengelolaan Otorita Batam memiliki kewenangan yang sangat luas atas tanah-tanah di Pulau Batam dan sekitarnya, mulai dari merencanakan peruntukan, penggunaan, menyerahkan bagian-bagian tanah kepada pihak lain termasuk memungut uang wajib tahunan (UWTO) atas tanah yang diserahkan penggunaannya kepada pihak lain tersebut.
Hak Pengelolaan tersebut diberikan kepada Otorita Batam untuk jangka waktu selama dipergunakan dan berlaku terhitung sejak didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kota Batam. Artinya Otorita Batam diwajibkan oleh peraturan perundangan untuk mendaftarkan Hak Pengelolaannya supaya menjadi berlaku, sebelum didaftarkan maka belum berlaku, belum berkekuatan hukum. Dengan perkataan lain, pendaftaran merupakan syarat yang wajib dipenuhi Otorita Batam agar Hak Pengelolaannya berlaku.
Dan sebelum melakukan pendaftaran Otorita Batam diwajibkan terlebih dahulu menyelesaikan pembayaran ganti rugi serta melakukan pemindahan penduduk ketempat pemukiman baru, apabila diatas areal tanah yang diberikan dengan hak pengelolaan masih terdapat tanah, bangunan dan tanaman milik rakyat (Kep. Mendagri 43/1977, butir 3)

Permasalahan pertanahan
Sejak menjadi daerah industri Pulau Batam mengalami perkembangan yang pesat baik pembangunan fisik serta pertumbuhan masyarakatnya dalam berbagai aspek. Tingginya tingkat migrasi penduduk ke Pulau Batam berdampak antara lain kepada kebutuhan pemenuhan pemukiman dan berarti juga pemenuhan tanah. Sehingga persoalan pertanahan di Pulau Batam cukup menonjol dan kiranya memang perlu mendapat perhatian khusus dari pihak-pihak terkait dalam penyelesaiannya. Beberapa permasalahan yang menyangkut pertanahan dapat dikemukakan antara lain :

1. Perkampungan Tua
Masyarakat ‘kampung tua’ sudah lama menuntut pengakuan dan pelestarian eksistensi nilai-nilai budaya asli Batam yang sudah ada dan mereka kembangkan sejak sebelum Batam menjadi daerah industri. Juga menuntut status tanah ‘kampung’ mereka diakui eksistensinya dan ditempatkan berada di luar Hak Pengelolaan Otorita Batam. Dalam Keputusan Walikota Batam nomor Kpts.105/HK/III/2004 terdapat 60 lokasi perkampungan tua tersebar di 44 Kelurahan 8 Kecamatan di Kota Batam. Sampai saat ini belum terdapat penyelesaian yang komprehensif atas tuntutan masyarakat kampung tua di Batam.

2. Perumahan di kawasan lindung
Terdapat beberapa lokasi komplek pemukiman yang dibangun pengembang (developer) dan bagian-bagian tanah serta unit-unit rumah telah dibeli konsumen, tetapi kemudian diketahui bahwa tanah tersebut termasuk kawasan lindung sehingga masyarakat yang membeli rumah dikawasan tersebut tidak dapat memperoleh sertipikat hak tanahnya. Hal demikian sangat merugikan masyarakat yang telah membeli rumah namun tidak memperoleh kepastian hukum status hak atas tanahnya.

3. Belum ganti rugi
Beberapa lokasi tanah kepemilikan masyarakat telah didaftarkan Hak Pengelolaannya oleh Otorita Batam, namun masyarakat belum memperoleh ganti rugi tanahnya. Hal ini tidak sesuai dengan Keputusan Mendagri nomor 43 tahun 1977 yang menegaskan supaya Otorita Batam melakukan pembayaran ganti rugi atas tanah, bangunan dan tanaman rakyat sebelum pendaftaran Hak Pengelolaan.

4. RTRW Batam
Terdapat perbedaan zonasi kawasan lindung dalam RTRW Batam dengan Keputusan Menteri Kehutanan. Menurut Departemen Kehutanan merupakan kawasan lindung sedangkan menurut RTRW Batam diluar (bukan termasuk) kawasan lindung. Hal ini jelas tidak kondusif dalam pembangunan Kota Batam sebab hal demikian tidak mencerminkan kepastian hukum.
Permasalahan pertanahan lainnya yang ditemui seperti tumpang tindih penguasaan tanah, konsumen developer yang tidak memperoleh sertipikat (diluar kawasan lindung vide butir 2), perumahan liar, okupasi masyarakat diatas kawasan lindung, reklamasi pantai dan lain-lain.
Permasalahan tersebut mendesak untuk diselesaikan, sebab jika tidak diselesaikan maka akan menjadi ‘warisan’ Otorita Batam kepada Badan Penguasaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (BPK Batam), sejak Otorita Batam bubar dan kewenangannya beralih kepada BPK Batam.

Hak Atas Tanah di Batam
Saat ini di Kota Batam Hak Pengelolaan yang sudah terdaftar mencapai kurang lebih 40% dari luas Pulau Batam. Diatas Hak Pengelolaan Otorita Batam telah pula diterbitkan hak-hak atas tanah baik atas nama perorangan maupun atas nama badan hukum berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Pemberian Hak atas tanah diatas tanah Hak Pengelolaan memang dimungkinkan oleh Peraturan Perundangan terutama jenis hak yang berjangka waktu.
Di Batam, pemberian hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan tidak mengakibatkan hapusnya Hak Pengelolaan sehingga hubungan hukum pemegang Hak Pengelolaan dengan tanah Hak Pengelolaannya tidak putus atau tidak berakhir. Dengan pengertian lain pemengang hak pengelolaan tetap memliki kewenangan atas tanah-tanah Hak Pengelolaannya meskipun diatas tanah Hak Pengelolaan itu telah terbit hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas nama pihak lain.
Dari keadaan seperti itu idealnya jenis hak tanah yang dapat diterbitkan diatas Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang berjangka waktu seperti Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, sedangkan Hak Milik karena sifatnya sebagai hak terpenuh, terkuat dan tidak berjangka waktu serta dapat dialihkan kepada pihak lain, sebaiknya tidak diterbitkan diatas Hak Pengelolaan. Oleh Karena jika hak Milik diatas Hak Pengelolaan maka karena sifatnya Hak Milik itu akan menghapuskan atau mengakibatkan berakhirnya Hak Pengelolaan pada bidang tanah dimana hak milik terbit. Karena jika Hak Pengelolaan tidak hapus, kewenangan pemegang Hak Pengelolaan pada tanah hak milik tetap dapat dijalankan disatu pihak sedangkan pada pihak lain yaitu pemegang hak milik, karena sudah hak milik, tidak lagi mempunyai kewajiban kepada Otorita Batam sebagai pemegang Hak Pengelolaan. Kewajiban pemegang hak milik hanya dalam keperluan tanah untuk kepentingan umum karena peraturan perundangan atau memperhatikan fungsi sosial tanah (Pasal 6 UUPA).

Badan Pengusahaan Kawasan
Peraturan Pemerintah nomor 46 tahun 2007 menetapkan Pulau Batam dan pulau sekitarnya termasuk Rempang Galang sebagai Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas. PP ini juga menegaskan paling lambat 31 Desember 2008 sudah dibentuk BPK Batam sebagai institusi yang mengelola Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam dengan berkoordinasi dengan Dewan Kawasan dan Dewan Nasional Kawasan yang sudah terbentuk lebih dahulu. Dalam arti sempit dapat ditafsirkan BPK Batam ini nantinya sebagai pengganti dari Otorita Batam, yakni sebagian fungsinya menjalankan fungsi Otorita Batam sebelumnya.
Menurut PP ini, Hak Pengelolaan atas tanah yang menjadi kewenangan Otorita Batam dan Pemko Batam beralih kepada BPK. Sedangkan hak-hak atas tanah diatas Hak Pengelolaan dimaksud dinyatakan tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir. Artinya akan terjadi nanti pengalihan atau penyerahan Hak Pengelolaan dari Otorita Batam kepada BPK. Juga hak-hak atas tanah yang terbit di atas Hak Pengelolaan tersebut yang sebelumnya mempunyai keterkaitan dengan Otorita Batam juga akan menjadi ‘urusan’ BPK nantinya.
Status Hak Pengelolaan Otorita Batam saat ini dapat dibedakan menjadi dua jenis yakni (1). Hak Pengelolaan yang sudah terdaftar dan (2) Hak Pengelolaan yang belum didaftar. Disini perlu dikritisi dua hal, pertama, Hak Pengelolaan yang sudah terdaftar dan diatasnya telah diterbitkan hak milik. PP 46/2007 menegaskan bahwa hak-hak yang ada diatas Hak Pengelolaan tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir. Jelas sekali maksudnya untuk hak-hak yang berjangka waktu seperti hak guna bangunan dan hak pakai yang ada diatas Hak Pengelolaan Otorita Batam yang dialihkan kewenangannya kepada BPK Batam. Sedangkan hak milik tidak berjangka waktu, hak milik berlaku terus menerus dan dengan demikian hak milik tidak termasuk jenis hak yang dimaksudkan oleh PP 46/2007, sehingga tidak termasuk yang akan dialihkan kepada BPK Batam.

Kedua, Hak Pengelolaan yang belum didaftarkan. Karena belum didaftarkan maka secara yuridis belum berlaku. Kep. Mendagri 43/1977 menegaskan Hak Pengelolaan berlaku sejak didaftarkan. Demi hukum Otorita Batam wajib melakukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan Kota Batam supaya Hak Pengelolaannya berlaku dan memenuhi syarat hukum. Dengan demikian tanah Hak Pengelolaan yang belum didaftarkan sampai Otorita Batam bubar nantinya, secara yuridis belum berlaku dan karena itu belum dapat dikatakan sebagai Hak Pengelolaan Otorita Batam. Maka untuk memenuhi ketentuan PP 46/2007 mengenai pengalihan Hak Pengelolaan Otorita Batam, supaya dapat dialihkan, hendaknya Otorita Batam terlebih dahulu melakukan pendaftarannya.

Penutup
Peralihan pemegang Hak Pengelolaan di Batam dan sekitarnya dari Otorita Batam kepada BPK Batam hendaknya dijadikan momentum untuk penyelesaian atau paling tidak mengurangi permasalahan pertanahan di Kota Batam. Antara lain penyelesaian status Hak Pengelolaan Otorita Batam dengan mendaftarkannya, dan beberapa kawasan atau areal seperti kawasan lindung (sesuai Perda), tanah-tanah yang sudah terbit hak milik dan perkampungan tua nantinya tidak lagi masuk dalam Hak Pengelolaan BPK Batam (enclave). Sehingga BPK Batam tidak mewarisi sedemikian banyak permasalahan pertanahan yang dapat mengganggu kinerja BPK Batam.

Catatan: Dimuat pada Harian Batam Pos Edisi 25 dan 26 Agustus 2008.

Posted on Maret 14, 2009, in ARTIKEL. Bookmark the permalink. 49 Komentar.

  1. maaf mau tanya, Kepmendagri no 43 tahun 1977 itu memang masih ada ya? ko saya serach ga ketemu ya. boleh tolong disebutkan mengatur tentang apa kepmendagri itu.
    terimakasih

  2. Kepmendagri 43/1977 tentang pengelolaan dan penggunaan tanah di daerah industri pulau batam. merupakan dasar hukum otorita batam memperoleh hak pengelolaan atas kawasan otorita batam. Peraturan tersebut sampai saat ini masih berlaku.

    Trimakasih untuk atensinya

  3. Saya jadi bertanya tanya dalam hati, apa dulu waktu lahirnya Keppres no.41 tahun 1973 jo Kepmendagri no 43 tahun 1977, apa di Batam tidak ada sama sekali penduduk aslinya ya? Kalo ada, bagaimana dengan pengakuan hak atas tanah yang dipunyai oleh penduduk aslinya? Tentunya UUPA sudah berlaku sejak 1960. Apa kedua peraturan diatas masih relevan dg jaman keadaan sekarang? hayo adayang bisa jawabkah?

  4. Keppres 41/73 mengakui hak-hak kepemilikan atas tanah yang ada pada waktu itu di Batam, dengan mekanisme pembebasan tanah (ganti rugi). Bahwa kemudian itu tidak terealisasi di lapangan dengan berbagai persoalannya, semisal tidak mau tanahnya dibebaskan, tentu itu punya mekanisme penyelesaian sendiri. Tapi memang Keppres 41/73 dibuat untuk mendukung Batam sebagai Daerah Industri.

  5. Mangapul sitanggang

    Lae, tolong dicek di Batam ada tanah Tuhan yg telah dihibahkan tu au, (Al Garaf 7ay3 jo http://www.tuantakur.com)

  6. Sudah Lae. Sudah saya cek dalam semua buku register pertanahan sejak jaman Adam dan Eva, jaman sipele begu, jaman parbaringin, parmalim, bolanda, japang, hingga masa pemerintahan masa yang akan datang, tak satu bidang tanah pun yang tertulis atas nama lae bahkan nama yang mirip lae pun nihil. Tapi jangan sedih, sebab ada berita baek. Dalam waktu dekat akan ada hibah massal tanah di sekitar Batam tepatnya di selat malaka hehehe…, bila lae tertarik bisa daftar sekarang juga.

  7. Terima kasih atas pencerahannya.

  8. mengulang pertanyaan saudari ayu, kok saya juga tidak bisa ya mencari kepmendagri nomor 43/77?? susah sekali, bisa tlg dibantu gak??
    terimakasih

  9. Terimakasih telah mengunjungi dan memberi komentar di blog saya. Kepmendagri 43/77 ada saya pegang, jika tinggal di Tanjungpinang kita bisa bagi dan jika anda tinggal di Batam bisa menghubungi sdr. Amdani di Kantor Pertanahan Kota Batam, seingat saya dia ada pegang juga. semoga membantu.

  10. Trims telang mengunjungi blok saya.

  11. telah dijelaskan di atas, bahwa tanah yg berstatus Hak Milik yg sifatnya hak terpenuh,terkuat dan tidak berjangka waktu,serta dapat dialihkan kepada pihak lain, namun kenyataan banyak tanah2 di batam yg berstatus hak milik berada diatas hak pengelolaan dlm hal ini Otorita Batam. Hal ini sangat merugikan pemilik tanah dalam hal proses jual-beli.
    Mohon penjelasan, dan solusinya. tks

  12. Mengacu kepada sifat yang diberikan kepada kedua jenis hak tersebut, jika diterbitkan hak milik maka:
    1. Hak pengelolaan pada bidang tanah yang diterbitkan HM serta merta gugur atau dihapus.
    2. Fakta di Batam bahwa HPL OB/BPK Batam tidak hapus dngan terbitnya HM semestinya tidak lagi merugikan pemengang HM antara lain tidak lagi memerlukan rekomendasi/persetujuan OB/BPK Btm apabila pemegang HM melakukan perbuatan hukum atau terjadi peristiwa hukum atas bidang tanah HM tersebut. Juga pemengang HM tidak lagi dapat dibebani mambayar UWTO perpanjangan setelah bidang tanah trsbut berstatus HM.

    demikian semoga dapat membantu, dan trims atas atensinya.

  13. apa khabar lae ? sejak tahun 2003 kita hilang kontak.
    Peraturan perundangan yang mengatur HPL berserakan dlm berbagai peraturan menteri. tidak seperti seniornya HM, HGB, HP yang punya PP sendiri. Sepertinya sudah layak utk mewcanakan agar HPL punya dasar hukum yang lebih kuat, sehingga menjadi jelas dan tegas mengenai isi, subyek, obyek, jangka waktu, lahirnya dan berakhirnya HPL termasuk peralihan, pembebanan dg hak lain, atau hak tanggungan. tapi bagaimanapun trims atas pencerahannya.

  14. Trims Pak Kakan (atau kakanwil sudah?) dan salam jumpa.
    Trims sudah berkenan mngunjungi blog saya dan tentu atas komentarnya. Benar dan setuju dengan pandangan bpk tu, dan terutama perlu penguatan aspek hukumnya, sebab seringkali bisa ditari-tarik penerapannya sesuai keinginan atau kepentingan saat tertentu.
    Bpk tugas dimana kini?

  15. Kantor Pengacara ERDI SURBAKTI&REKAN

    Bahwa saat ini kami ADVOKAD/Penasehat Hukum ERDI SURBAKTI dan REKAN sedang memperjuangkan TANAH HAK MILIK MASYARAKAT KAMPUNG TUA sesuai GUGATAN No.142/PDT.G/2011/PN.BTM kiranya Badan Otorita Batam dapat menjalankan aturan secara konsisten dan tidak memihak kepada para KAPITALIS/PEMILIK MODAL dengan menerapkan hukum secara inkonsistensi.

  16. Terimakasih telah sharing di blog GAMBIRI67, semoga upaya bapak menghasilkan buah yang menyegarkan bagi semua pihak dan merupakan tonggak sejarah penegakan hukum dan keadilan bagi masyarakat pencari keadilan. Selamat berjuang….Juahjuah.

  17. Maaf karena sekarang baru balas. Benar bahwa status HPL yang tetap melekat pd bidang tanah HM dimaksud merugikan pemegang HM karena ada persyaratan yg harus diurus di OB (sekarang BPK) dalam proses jual beli tanah HM. Tetapi dalam pembicaraan saya dgn Direktur Lahan OB, OB tidak lagi akan menagih UWTO pada bidang2 tanah HM setelah UWTO sebelumnya berakhir, berbeda dgn yang tidak HM, maka iuran UWTO akan ditagih apabila 30 tahun pertama telah berakhir. Ini persoalan ketidaksinkronan pada tataran peraturan pelaksana, maka yg paling tepat ya ada perbaikan regulasi yg mengatur pertanahan di Batam agar bisa sejalan antara OB, Pemko dan BPN. Sebenarnya, penataan peraturan pertanahan telah diamanatkan TAP MPR nomor IX/MPR/2001 tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam. Semoga ini bisa membantu. trims

  18. sapa yang tau hak hak bpk?

  19. Trims sdh mengunjungi blok ini, untuk mengetahui hak-hak BPK sdr bisa melihat di Perpres tentang pembentukan BPK.

  20. ap si arti otorita batam ?

  21. jadi apa donk perlindungan hukum pemilik HM yg berada di tanah HPL dan bagaimana bila terjadi sengketa atas tanah HPL tersebut ? tolong y……

  22. Sori saudaraku krn telat sebab lama tdk sempat on line.
    Otorita Batam yaitu suatu Badan/Institusi/Lembaga yang diberi kewenangan, kuasa dan tanggung jawab atas pertumbuhan dan perkembangan Pulau Batam sebagai daerah industri (vide Kepmendagri 43/77) yang saat ini, sejak Desember 2008 sesuai PP 46/2007, berganti “nama” menjadi Badan Penguasaan Kawasan (BPK) Batam. dan dengan PP tersebut juga ada BPK Karimun, BPK Bintan dan BPK Tanjungpinang.

  23. Mengacu kepada sifat yang oleh hukum diberikan kepada Hak Milik itu sendiri, maka sebagai hak terkuat dan terpenuh, Hak Milik demi hukum harus diakui (dengan cacatan perolahan HM itu benar) dan tidak boleh diatasnya ada hak-hak lain terkecuali atas seijin pemegang hak milik itu sendiri. Demikian juga apabila Hak Milik terbit diatas HPL, maka HPL pada bidang tanah Hak Milik itu seharusnya dihapus (enclave) sehingga sesungguhnya tidak ada “Hak Milik diatas HPL”.
    Trims sudah berkenan memberi komentar, semoga penjelasan ini bisa membantu.

  24. pak saya rencananya mau belik rumah, hal2 apa yang harus saya perhatikan? tolong sarannya kerana saya kurang mengerti masalah jual beli…

  25. Bpk. Pazlin yth, terimakasih sudah mengunjungi blog kami. Jika bpk berniat membeli rumah di Batam pada kawasan Badan Penguasaan (dulu Otorita) Batam maka terlebih dahulu harus diketahui bangunan/tanah tersebut dibangun developer atau dibangun sendiri. Secara umum baik perseorangan maupun developer telah memperoleh tanah apabila telah mendapatkan:
    1. Gambar penetapan lokasi;
    2. Surat perjanjian pengalokasian lahan
    3. Surat Keputusan Ketua Badan Penguasaan (dahulu Otorita) Batam ttg pengalokasian, penggunaan …. tanah
    4. Bukti pembayaran UWTO
    5. IMB
    6. Sertipikat HPL
    7. sertipikat HGB (induk & pecahan persil)
    8. Akta Jual Beli
    9. Sertipikat HM (bila sudah ada/tidak semua sdh bersertpkt HM).

    Bila dibangun Developer maka 1-7 atas nama developer dan berdasarkan nomor 8 HGB dibaliknama ke nama perorangan dlanjutkan (bila ada) ke nmor 9 atas nama perorangan tsb.

    Apabila bukan dibangun developer, dibangun perorangan maka perizinan tsb atas nama orang ybs.

    Demikian semoga bisa membantu.

  26. horas ba among, didia do nuaeng martugas?

  27. Horas ma tutu di hita saluhut. Sejak Mei 2011 na lalu di PN Pekanbaru do, alai outshorsing selama 5 taon statusna, marhusor mangalului suasana baru.
    Di Jakarta do langkam tahe?

  28. mulai taon 2007 saat tu saonari nungga di jakarta hami. Di ingot uda dope hita napajumpang di Tanjung Pinang. Ahu sering do pajumpang dohot uda si Liber di pesta. Jadi tangkas dope di tando uda ahu? beha, hea do pajumpang dohot abang si Sumarno?

  29. Dang huingot bah hea hita pajumpang di Tpi, ai abang ni si Darman do langkam kan?

    Sering do hami jumpang dhot Sumarno, apalagi saonari on adong perkara kantorna (ibana kuasa na) di PN jd sahali saminggu sidang ibana laos mangopi hami molo boi.

    Bulan na lewat, rap do hami tu pesta pangolion ni bereta tubu ni laeta Pardede ima na mangalap boru sian Duri (br. Simanjuntak.
    sahat tabe da tu sude, lumobi tu si Darman, sa kalas do hami SD, molo boi dapot hu nomor kontak na bo, nomor hu 081270434595 maulite. Horas.

  30. saya mau tanya..apakah hak pengeloaan di batam yg awalnya diberikan kepada pihak ke dua berupa hak guna bangunan bisa menjadi terbit sertifikat hak milik atas tanah tersebut??apa dasar hukumnya??trims

  31. Terimakasih telah mengunjungi blog ini dan maaf karena baru sekarang bisa menjawab karena kesibukan akhir tahun.
    Dalam praktek di Kota Batam untuk bidang tanah yang telah diterbitkan Hak Guna Bangunan (HGB) dapat diberikan Hak Milik (HM) khususnya bidang-bidang tanah perumahan (rumah tempat tinggal), syaratnya mendapatkan surat rekomendasi dari Otoritan Batam (sekarang BPK Batam) yang menyatakan bahwa atas bidang tanah yang dimohonkan HM tersebut dapat diberikan HM. Dasar hukum pemberian HM yt UU nomor 5 tahun 1960.

  32. moon infonya pak apakah tanah di batam sudah tidak bisa terbit lagi SHM sedangkan untuk daerah saya kebanyakan sudah memiliki SHM
    kmrn saya mau ngajuin untuk peningkatan SHGB menjadi SHM tapi sudah tidak bisa
    pdhl saya sudah punya surat rekomendasi dari otorita batam
    mohon pencerahannya.. apakah ada solusinya?

  33. Oleh peraturan ditentukan bahwa yang berwenang atas penggunaan tanah di Batam adalah pemegang HPL yaitu OB (sekarang BPK) termasuk mengenai pengaturan jenis hak yang bisa diterbitkan diatas HPL tersebut. Maka apabila tanah sdr sudah memiliki surat rekomendasi untuk HM dari OB tentu sudah memenuhi syarat bidang tanah tersebut diterbitkan HM. Ajukan permohonan HM ke Kantor Pertanahan Kota Batam (yang BPN bukan yang Pemko) utk diproses sertipikat HMnya. Selamat berjuang semoga berhasil.

  34. kemarin saya sudah coba untuk mengajukan perubahan SHM surat rekomendasi saya katanya sudah tidak berlaku karena sudah lama, dlm surat rekomendasi itu tertera tahun 1998
    sedangkan peraturan sudah baru lagi untuk kepemilikan SHM tidak ada lg di batam..
    jadi saya skrg terbentur dengan masalah itu pak..
    terima kasih sebelumnya pak

  35. Benar bahwa dalam 3 tahun terkahir OB/BPK Batam tidak lagi menerbitkan rekomendasi HM dan saya tidak tahu apakah dalam surat rekomendasi yang sdr pegang itu ada ketentuan mengenai tenggat waktu berlakunya, bisa dibaca disitu. Jika BPN Batam menolak tentu ada alasan hukumnya untuk menolak dan itu bisa dimintai penjelasan ke BPN dan tidak ada salahnya mempertanyakan hal yang sama ke OB/BPK Batam. Demikian, semoga ada manfaatnya dan Met berjuang.

  36. Horas, Salam kenal Lae, kami warga yg tinggal disalah satu perumahan di batam , ingin mendapat pencerahan mengenai masalah UWTO. sebelumnya oleh pihak Developer tidak pernah memberitahukan bahwa rumah yg kami beli di thn 2009 akan berakhir 2014 uwto nya, oleh bank kami telah mendapat surat pemberitahuan akhir masa Uwto, karena rumah tsb kredit dgn bank. setelah kami memberitahukan ke pihak developer ( tidak ada tanggapan pihak developer mengenai masalah ini atau developer tidak mau membayar perpanjangan UWTO tsb). hampir 90 % warga yg tinggal diperumahan tsb mengalami hal yg sama dengan saya,, bahwa tidak pernah ada pemberitahuan sebelumnya mengenai UWTO yang akan berakhir di 2014 dan SHGB yg terbit juga berahir 2014, padahal kami masih 3-4 thn menempati rumah tsb dari sejak akad kredit oleh bank.( oleh pihak bank pun tidak memberitahu sebelumnya waktu penandatangan akad kredit ).
    (intinya kami sangat menyesal membeli rumah kepada developer tsb karena rumah yg kami beli baru ditmpati 3 -4 thn kami sudah harus membayar UTWO dan memperpanjang SHGB nya )
    yg ingin saya tanyakan :
    1. Apakah kondisi seperti ini benar bagi pihak Developer..?
    2. Bgm solusi supaya perpanjangan uwto ini dapat dibebankan kepada pihak developer? atau siapakah yang seharusnya bertanggungjawab dgn uwto dan perpanjangan SHGB ini ? dengan kondisi seperti kronologis kejadian diatas?
    3. Pihak2 mana saja yang perlu kami pertemukan untuk menyelesaikan masalah ini?
    4. apakah kami dapat membawa kasus ini ke rana hukum?
    Mohon bantuannya Lae,, untuk pencerahan bagi kami? karena sampai saat ini kami masih belum mau membayar uwto perpanjangan tsb karena batas pembayarannya sampai 2014. terimakasih.

  37. Horas ma tutu di hita sude.
    Mauliate sudah mengunjungi blog saya. Saya turut prihatin mengenai permasalahan UWTO dan HGB tanah rumah tinggal yang Lae dkk alami saat ini.
    Perlu dipahami bersama bahwa tanah di kawasan OB (sekarang BPK Batam) merupakan Hak Pengelolaan (HPL) atas nama OB, dari situ bidang-bidang tanah dpt diberikan kepada pihak lain seperti badan usaha ataupun perorangan. demikian halnya kepada developer yg membangun rumah yg Lae dkk tinggali saat ini. Tentu developer tersebut telah terlebih dahulu membayar UWTO maka mndapatkan tanah dan mmbangun rumah diatas tanah tersebut, bahkan menurut informasi dari Lae telah bersertipikat HGB.
    Sesuai peraturan UWTO dibayar untuk 30 tahun dan setelah itu bagi yang ingin tetap menguasai tanah tsb maka diwajibkan membayar lagi (perpanjangan) UWTO dengan harga yg ditetapkan saat perpanjangan (dalam kasus Lae thn 2014). Nah, persoalannya adalah karena Lae dkk baru membeli tanah dan rumah itu thn 2009 sekarang sdh ditagih membayar UWTO karena akan berakhir tahun 2014. Kalau kita hitung mundur maka developer tsb membayar UWTO pada tahun 1984.
    Demikian pula perolehan tanahnya, setelah mendapatkan penetapan lokasi (PL) maka pada tahun 1984 sudah terbit sertipikat HGBnya (jika HGB selama 30 tahun) karena bisa juga HGB diberikan untuk jangka waktu 20 tahun, Lae bisa lihat di sertipikatnya ada dituliskan jangka waktu tsbt, jika 20 thn maka HGB tsb diterbitkn thn 1994, sehingga akan berakhir pula pd thn 2014.
    Dengan demikian utk kedua hal tsb, menurut aturan segera harus dilakukan perpanjangan (untuk sertipikat ditetapkan 2 tahun sebelum berakhir, dlm praktek lebih longgar).
    Lalu siapa yg bertangunggung jawab utk memperpanjang serta biaya dari siapa?
    Ketika pembeli melakukan akad kredit dgn bank, maka kepemilikan tanah dan rumah sdh beralih kepada pembeli (Lae dkk). Pihak developer telah menerima pembayaran penuh (lunas) harga jual rumah yg dlm hal ini dibayarkan oleh pihak Bank dan uang merupakan pinjaman (hutang/kredit) pembeli kepada bank. Maka “BIASANYA” segala kewajiban yang timbul merupakan tanggung jawab pembeli, tidak lagi menjadi tanggung jawab developer. Kecuali diperjanjikan lain, dalam akta jual beli dari developer kepada pembeli/konsumen (lae bisa baca dlm akta jual beli rumah tsb, kalau tdk dibagi pasti di pihak bank ada) atau ada perjanjian lain waktu membeli rumah tsb atau ada dituliskan dalam brosur, pamflet atau iklan developer tsb, menyatakan bahwa perpanjangan UWTO dan atau HGB ditanggung oleh pihak developer, jika tidak ada maka sulit mengharapkan pihak developer akan mau membayar kewajiban itu. Demikian pula dari aspek hukumnya, sangat tergantung pada bunyi akta jual beli, atau perjanjian atau brosur dimaksud, jika tidak tertulis sebagai kewajiban developer, maka tidak lg menjadi kewajiban dia.

    Demikian secara singkat, semoga bisa membantu dan Lae dkk memperoleh kekuatan menyelesaikannya. Horas

  38. Trimakasih lae ats penjelasannya…
    dari aspek UU no. 8 thn 1999 “Perlindungan Konsumen” developer tsb jelas telah melanggar dengan sengaja, tidak dengan jujur dan benar, serta jelas memberi informasi tentang barang dan /jasa yang dijual oleh developer, apakah dengan alasan ini kami dapat mengugatnya..???
    atau warga sertamerta melakukan aksi penolakan atas pembohongan ini?? sebab jelas-jelas mereka (developer) secara sengaja menutupi informasi batas perpanjagan UWTO dan HGB lahan perumahan tsb,? mohon advisenya. thx.

  39. Maaf lae, tidak bisa memberi jawaban memadai mengenai alternatif tidakan yg diinginkan nak ditempuh, sebab informasi dan data2 yg saya peroleh tidak memadai. Yg bisa saya sarankan itupun jika belum, cobalah lae dan teman2 sampaikan dengan baik dan damai ke perusahaan dan sampaikan pula rencana2 itu, bisa secara langsung bisa juga dengan surat (somasi). Demikian, selamat berjuang. Horas.

  40. salam kenal pak, saya permasalahn sdikit mngenai status rumah sya ini. saya membeli sebuah rumah di salah satu prumahan. pada waktu membeli di brosur trsbt tertulis harga yg tertera sudah termasuk smua biaya2 (by. IMB, by.pnyambungn listrik air, by.notaris u/ PPAT, by.blk nama srtifikat an.pembeli, by.pecah PL dan ijin peralihan, by.srtifikat hak milik, by.perolehan hak tanah dan bangunan, by.akta jual beli, biaya KPR) marketing developer trsbt mmperlihatkan kpd kami sertifikat bahwa kawasan perumahan tsbt sdh bebas hutan lindung n tdk dlm sengketa. dia jg bilang biaya yg ad dlm brosur trsbt sudah termasuk smua biaya2, trmsuk sertifikatx sampai HAK MILIK, bukan SHGB lg. brdsrkn itu kmi pun membelix dgn memcicil DPx. thn 2010 bln oktober kamipun akad kredit dgn pihak bank dgn jangka wktu plnasan 7th. tetapi bru 2thn rmh ditempati ada surat dtg yg isix kami hrus membayar uwto yg akan jtuh tempo juni 2013. Loh??? sya jd bertnya2 bukanx rumah saya ini statusx HAK MILIK, koq hrs byr uwto? dlu sblum akd kredit phk developer emang g pernh mnyebut2 soal uwto ini. warga diperumahan sni memang sudah ada sebagian yang sertifikatx hak milik, khususx bagi mereka yg sdh lama tiggal disni
    yg sya tnyakan:
    1. apa sya harus byr uwto itu, mengingat perjnjian wktu pembelian rumah statusx hak milik saya, wktu akad kredit pun pihak bank bilang rumah ini dah hak milik y bu… ibu beruntung bisa sampai hak milik
    2. apa sya bisa menuntut pihak develover klo sya tidak mau membyr uwto tsbut?
    3. menurut bapak bagaimana dgn status rumah saya ini? hak milik ato hak guna bangunan?
    mohon pencerahanx pak… krna smpai skrg kami belum mau byr uwto trsbt yg 3bln lg jtuh tempo
    terimakasih.

  41. Ibu Mei yth, terimakasih telah berkenan mengunjungi Blog kita ini.
    Mengenai permasalahan ibu dapat saya tanggapi demikian:
    1. UWTO itu berjangka waktu, dibayar misalnya 20 tahun, kemudian setelah 20 tahun sejak dibayar pertama maka wajib bagi yang menguasai/pemilik tanah untuk membayar lagi (mis. 20 tahun kedepan/bayar dimuka) apabila masih ingin tetap menguasai/memiliki tanah tersebut. Konsekuensinya apabila tidak dibayar, maka pihak OB/BPK Batam dapat mengambilalih bidang tanah tersebut karena memang dalam penguasaannya sebagai pemegang HPL.
    Menjadi persoalan tersendiri jika bidang tanah tersebut telah berstatus Hak Milik karena menurut UU pemegang HM tidak dibebani hal-hal seperti UWTO, akan tetapi oleh karena di Batam walaupun pada bidang tanah tsb telah terbit HM akan tetapi HPL OB/BPK Batam masih tetap melekat, tidak diinclave sehingga OB/BPK Batam berhak menarik UWTO.

    2. Jika melihat penjelasan ibu yaitu biaya2 yg tertera pd brosur developer itu, tidak termasuk mengenai UWTO sehingga jika berpedoman kesitu maka UWTO diluar yang diperjanjikan.

    3. Mengenai status tanah ibu apakah HM atau HGB dapat ibu lihat pada sertipikat tanah tsb, yaitu pada lembar kedua bagian sudut kiri atas. Apabila sertipikat masih di Bank, bisa dipinjam untuk melihat di bank itu.

    Demikian, semoga dapat membantu.

  42. saya msih bingung nih pak…
    jadi janji developer yg mengatakan bahwa rumah saya ini nntinya akan bersertifikat hak milik hanya bohong aja ya pak?? soalx saya dah cek ke bank, krna rncana saya mau melunasi cicilan rmh saya ini, ternyata yg di agunkan di bank adalah SHGB bukan SHM. loh??? saya tambah bingung lg, saya bilang ke pihak bank dulu wktu pembelian rmh prjanjianx sertifikat itu nntinya adalh HM dan phak developer yg mengurus itu smua sampai jadi HM saya. oleh pihak bank kami disarankan untuk mengambil fotocopy SHGB rumah kami yg ada di bank, kmudian membawa ke developer mengenai kejelasanx
    katanya setelah akad kredit, saya tdk ada urusan lagi dengan developer, urusan saya hnya dengan bank. tapi buktinya saya msh hrs mondar mandir lg ke kntor dev. untuk mnanyakan kejelasan status rmh saya.
    kenapa bukan pihak bank yg menayakan hal itu kepada developer. jelas2 wkt akad kredit pihak bank tau klo srtifikat itu nantix SHM bukan SHGB.
    1. menurut bapak, apa kami hrs meminta pertanggung jawaban pihak developer tsb mengenai srtifikat dan uwto tsb? langkah apa yg hrs kami ambil? haruskh berdemo? lapor polisi? mengingat warga yg ada disni akan melakukan demo dlm wktu dekat ini mengenai mslh uwto tsbt
    2. apakah ada permainan antara bank dan developer?
    3. apakah pada saat akad kredit selesai developer tidak pernah mengurus SHM tsb? mengingat alasan developer tsb sekarang ada peraturan baru lagi tdk bisa mnjadi SHM
    4. sejak kapan peraturan itu dikeluarkan dan mulai berlaku? saya mulai akad kredit bln okt 2010, apakah pd saat itu peraturan baru sudah berlaku

    mohon penjelasanx y pak……..
    terima kasih sebelumx……

  43. Bu Mei yth;
    Saya turut prihatin dengan masalah yang terjadi pada tanah/rumah yang ibu beli.
    Dari penjelasan ibu status tanah ibu saat ini adalah HGB. Mengenai urusan peningkatan HGB ke HM benar bukan urusan pihak bank, tidak merupakan tanggungjawab pihak bank. Apabila hal itu dijanjikan pihak developer maka sebagai janji dia berkewajiban memenuhinya. Mengenai UWTO sudah saya bicarakan pada jawaban sebelumnya.
    Saya juga mendengar OB (BPK Batam) tidak lagi mengeluarkan surat rekomendasi untuk peningkatan menjadi HM, karena kewenangan itu ada pada OB (BPK Batam). Peraturan tentang bahwa bisa dari HGB ke HM tetap, tidak ada perubahan, hanya saja sebelumnya OB mau menerbitkn surat rekomendasi, itu yang tidak diterbitkan lagi sekarang ini. Surat rekomendasi itu mutlak diperlukan oleh karena HGB yang ibu pegang berada diatas tanah HPL OB (BPK Batam). Sejak kapan tidak diterbitkan lagi, saya tidak tahu persisnya, ibu bisa cek ke OB (BPK Batam) atau barangkali di BPN Batam ada yang mengetahui.

    Demikian, semoga dapat membantu dan selamat berjuang.

  44. Salam Kenal Ito,
    Mohon penjelasannya mengenai dasar hukum pembentukan Badan Otorita Batam yang sekarang berubah jadi BP Batam, dan bagaimana kesimpang siuran perihal tanah yang telah diberikan HPL kepada OB berdasarkan Kemendagri 43/1977 namun sebahagian dari tanah tersebut di klaim sebagai Hutan Lindung oleh Kemenhut…mohon pencerahannya ito…Tks

  45. Terimakasih sudah mengunjungi blog ini dan atas pertanyaan ito dapat kami jelaskah bahwa status hak pengelolaan atas tanah di Batam diatur dalam Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 Pasal 6 ayat (1) butir (a) mengatakan ‘seluruh areal tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan, dengan hak pengelolaan, kepada Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam’ dan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977, menyatakan: ‘memberikan hak pengelolaan kepada Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam atas seluruh areal tanah yang terletak di Pulau Batam termasuk areal tanah digugusan Pulau-Pulau Janda Berhias, Tanjung Sau dan Nginang dan Pulau Kasom’.

    Secara legalitas kawasan yg ditunjuk telah merupakan HPL OB, akan tetapi untuk dapat melakukan pengelolaan atas bidang-bidang tanah tersebut OB harus pula terlebih dahulu mengurus sertipikat HPL kepada BPN. Dalam praktek sejauh ini OB melakukan sertipikasi HPL secara parsial, (sebagian2) sesuai peruntukannya.

    Nah, walaupun telah diberikan kewenangan sedemikian rupa selaku pemegang HPL, OB dalam melaksanakan fungsi pengaturan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah-tanah dalam kawasan OB tetap harus tunduk pada peraturan lain yang berlaku misalnya terhadap UU Kehutanan sehingga kawasan-kawasan yang telah ditetapkan sebagai hutan (lindung, dll) tetap merupakan kawasan hutan (kecuali dilakukan perubahan kawasan menurut peraturan yg ada untuk perubahan tersebut). Dengan demikian, apabila dikelola degan tertib dan taat hukum, maka tidak akan ada bidang tanah pada kawasan hutan lindung misalnya dialokasikan (tidak diterbitkan PL) untuk penggunaan/pemanfaatan lain seperti pemukiman, industri atau lainnya., sehingga juga tidak terbit HPL (selanjutnya sertipikat HGB/HM) dengan peruntukan/penggunaan/pemanfaatan lain (spt: pemukiman, industri, dll) diatas bidang tanah/kawasan yg telah ditetapkan sebagai hutan lindung.

    Demikian semoga dapat membantu. Horas.

  46. saya memiliki rumah dan tanah tersebut sudah menjadi HM,
    yg ingin saya tanyakan apakah SHM masi harus membayar UWTO.
    Tq…

  47. Sdr. Arly yth:
    Beberapa telah mendiskusikan dalam milis ini hal seperti yg sdr. tanyakan ini, indikasi bahwa memang permasalahan merupakan sesuatu yg belum terjawab dikalangan masyarakat Batam khusunya.
    Apabila ditinjau dari sifat yang melekat pada “hak milik” (HM) sebagai terkuat dan terpenuh menegasikan bahwa tidak ada kewajiban bagi pemegang HM atas tanah untuk membayar UWTO.
    Yang dijadikan argumen untuk menagih UWTO pada bidang tanah yang sudah HM tersebut yaitu karena HM tersebut sekarang ini berada diatas tanah hak pengelolaan (HPL) Otorita Batam (OB)/Badan Penguasaan (BP). Benar bahwa OB/BP diberi kewenangan untuk menagih UWTO atas bidang-bidang tanah HPL OB/BP.
    Jika pendaftaran tanah pada kawasan OB/BP dilaksanakan dengan prosedur hukum yang tepat, yaitu pada setiap penerbitan HM pada kawasan OB/BP , pada bidang tanah yang telah diterbitkan HM tersebut dilakukan pengahapusan (enclave) HPLnya, sehingga tidak ada “HM diatas HPL” seperti yg terdapat di kawasan OB/BP Batam saat ini, maka permasalahan seperti yang sdr tanyakan tidak perlu dialami pemegang HM di Batam.
    “Mestinya” dengan terbitnya HM maka HPL pada bidang tanah tersebut serta merta dihapus. Akan tetapi faktanya HPLnya tidak dihapus, tetap ada, sehingga ada dua hak pada bidang-bidang tanah tersebut yaitu HM dan HPL.

    Demikian secara singkat, semoga dapat membantu.

  48. Lae Silaen,
    Terima kasih banyak atas jawabanya per telepon. Untuk menklarifikasi akan saya ulang lagi disini.
    Pertanyaan saya lae, Apa sajakah prosedur pengalihan hak tanah di batam dari Hak Pengelolaan Lahan (HPL) menjadi HGB ? Rencanya perusahaan ditempat saya bekerja akan membangun pembangkit listrik di tanah yang memiliki HPL itu.
    terima kasih banyak sekali lagi lae. amat sangat membantu.

  49. Horas, Lae Hutapea.
    Terimakasih telah mengunjungi blog ini.
    Untuk pertanyaan Lae, pertama-tama perlu dipahami bahwa pengertian ‘pengalihan hak tanah’ (sebutan/istilah yang lae pakai) pada kawasan OB/BPK Batam, sesungguhnya yang beralih hanya penguasaan dan pengelolaan tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu sesuai yang disepakati dengan pemegang HPL (Hak Pengelolaan) yaitu OB/BPK. HPL atas bidang tanah tersebut tetap ada pada OB/BPK, diatas HPL itulah diterbitkan hak lain misalnya HBG atas nama pihak penerima tanah, jadi istilah yang jamak dipergunakan misalnya HGB diatas HPL. Dengan demikian ada dua pemegang hak atas bidang tanah tersebut yaitu pemegang HPL dengan hak dan kewenangannya disisi lain pemegang HGB dengan hak dan kewenangannya pula (diperjanjikan dalam perjanjian pengalokasian dan penggunaan tanah).

    Tahapan-tahapan penyerahan tanah untuk pihak ketiga pada kawasan OB/BPK diatur dalam Keputusan Ketua OB Nomor 33/UM-KPTS/III/1986 (belum sempat update barangkali apabila telah terbit peraturan terbaru setelah OB berganti dgn BPK), sedangkan yang mengatur penerbitan sertipikat HGB diatur tersendiri dengan peraturan Kepala BPN.
    Secara garis besar dan umum tahapan tersebut dpat diringkas sbb:
    1. Pengajuan Pencadangan Tanah;
    2. Pengajuan Penetapan Lokasi;
    3. Pengurusan HPL atas nama OB/BPK;
    4. Pembayaran UWTO (Uang Wajib Tahunan Otorita) selama 30 tahun;
    5. Pengurusan Keputusan Pengalokasian dan Penggunaan Tanah (Keputusan Ketua BPK/dengan keputusan ini maka HPL telah beralih dari OB kepada penerima hak (secara parsial sdngkan HPL global tetap ada pada BPK);
    6. Pengurusan HGB ke BPN.

    Sedangkan syarat kelengkapan lain, sperti dokumen perusahaan, dokumen pemilik/pemohon, proposal usaha/kegiatan, pelaksanaan pembangunan fisik, pengukuran (peta), SPPT PBB dll yang menjadi syarat dilengkapi/dikerjakan/diurus secara bertahap sesuai perkembangan tahapn-tahapan tersebut diatas.
    Demikian semoga dapat membantu. Horas ma.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d bloggers like this: